オーナーチェンジ物件の落とし穴とは？vol.1

▼オーナーチェンジ物件は、入居者を引き継ぐのが基本

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オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため、購入直後から家賃収入を得やすい点が魅力です。

加えて、空室物件と比べると収支を想定しやすく、入居者募集の手間も抑えられます。

ただし、「満室だから安心」「空室リスクが少ない」と表面的な条件だけで購入するのはおすすめできません。

様々な観点で物件をチェックしないまま購入すると、引き渡し後に思わぬ問題が見つかることがあります。

今回は、オーナーチェンジ物件を購入するときに確認したいポイントを、実務の視点から解説します。

そもそもオーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態のまま売買される賃貸物件です。

区分マンションの場合、入居者がいる1室をそのまま売買します。一棟物件では、入居者がいる状態で建物全体を売買します。

一棟物件の場合、空室が混在していてもオーナーチェンジ物件として売買されます。オーナーチェンジ＝満室ではない点に注意が必要です。

▼オーナーチェンジ物件には、3つのメリットがある

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オーナーチェンジ物件には、次の3つのメリットがあります。

1.購入後すぐに家賃収入を得やすい

すでに入居者がいるため、購入直後から賃料収入を安定的に得ることが期待できます。

2.収支計画を立てやすい

現在の家賃や入居状況を確認できるので、空室物件より購入後の収入を想定しやすくなります。

3.入居者募集の費用を抑えやすい

購入時点で入居者がいれば、募集広告費や仲介会社への報酬、空室期間の家賃損失分などを抑えることができます。

このように、オーナーチェンジ物件は効率よく賃貸経営を始めたい人と相性のよい物件です。

ただし、これらのメリットは、現在の入居状況が一定期間続くことを前提としています。

そこで重要になるのが、購入前のチェックです。

▼チェックポイント｜短期間で何度も売買されていないか

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最初に確認したいのは、現在のオーナーが物件を取得してから経過している期間です。

例えば、1〜5年程度の比較的短期間で売却するからといって、それだけで問題がある物件とは限りません。

資産の組み換えや相続、事業資金の確保など、短期間で売却する理由はいくつもあります。

一方で、短期間に所有者が何度も変わっている物件なら、慎重に判断したほうがよいでしょう。

なぜなら、物件そのものに収益性や管理上の問題があり、売却が繰り返されている可能性もあるためです。

ポイントは、「なぜ、今売るのか」を確認することです。仲介会社や売主に売却理由を聞き、抽象的な回答であれば、もう一歩踏み込んで確認します。説明に納得できなければ、急いで購入する必要はありません。

注目すべきは、所有期間の短さそのものではなく、「短期間で売却する理由に合理性があるかどうか」です。