アパート老朽化のリスク問題

▼修繕賃借人負担の問題

賃貸建物が老朽化すると、「お金をかけて修繕するよりも、賃料を安くする代わりに日常のメンテナンスは賃借人にしてもらうほうがいい」と考える賃貸人もいます。賃貸建物の修繕は法律上は賃貸人の義務であるため、賃借人に修繕させるためには賃貸借契約書にその旨の特約を明記しておかなければなりません。

　しかし、多くの裁判所は、「大修繕」に及ぶ修繕については特約があったとしても賃貸人に費用負担させると判断しています。

　そのため、賃借人に費用負担させることができる修繕は「小修繕」に限られます。一方、賃貸人が費用負担しなければならない「大修繕」と特約があれば賃借人に費用負担させることができる「小修繕」とを明確に区別する基準は存在しません。

　そのため、ある修繕が「大修繕」に属するのか「小修繕」に属するのか判然で

きず、費用負担をおそれた賃借人が賃貸人に連絡しないまま不具合が進行し、早期に対処すれば安い費用で修繕できたはずだったのに修繕が遅れた結果として高くついてしまったという事態も起こり得ます。

▼裁判所の見解予測

更なる問題点は、裁判所は「修繕をすることは賃貸人の義務である」という前提に立って判断するため、賃貸人の修繕義務を軽減す内容の特約を賃貸借契約書に明記したとしても、その特約の効力をできる限り狭めて解釈しようと考えがちです。

　つまり、賃貸人が賃借人に修繕費用を負担させたいと考えてその旨の特約を記載したつもりであったとしても、裁判所は賃貸人の修繕義務を免除する効力だけを認め、賃借人に費用負担させる効力まではないと判断するリスクがあるということです。

　更には、特約の記載がしっかりしており、小修繕は賃借人の費用負担にすると解釈せざるを得ないときでも、大修繕なのか小修繕なのか判然としない修繕について、裁判所が賃貸人に費用負担させたいがために大修繕であると判断するリスクもあります。

　賃借人が「修繕費は賃貸人が負担してくれる」と思えば、小さな不具合でもきちんと連絡してくれる可能性が高まります。修繕をしっかりして賃貸建物の財産価値を維持し、適正家賃を徴収したほうが前回ご説明した相続対策という観点からも有効です。

▼大規模修繕・建替えのリスク

建物の老朽化が進行し、不具合が修繕では対処できず、大規模な修繕で高額の費用がかかることになれば、建て替えた方が良いと考える状況にもなり得ます。

　居住者がいる賃貸建物を建て替えるには、居住者に建物から退去してもらわなければなりません。もし賃貸人が立退きに応じず、裁判所に立退きを命令してもらわなければならなくなれば、「正当事由」という高いハードルをクリアしなければなりません。

　賃貸建物が旧耐震基準に基づいて建築された建物であるために建て替えたいと考えたとしても、旧耐震建物であるというだけでは「正当事由」はクリアすることはできないのです（続く）。