一方的な駐車場の値上げは違法？　駐車場賃料を値上げする方法

▼駐車場は借地借家法の適用外

　アパートやマンションの家賃の値上げは非常に困難ですが、その最大の理由は借地借家法が適用されてしまうからです。

　これに対し、駐車場の賃貸には借地借家法は適用されません。土地所有者が駐車区画を月極で貸す場合だけでなく、土地所有者が駐車場経営者に土地を貸し、土地を借りた駐車場経営者がその土地を駐車場として整備して付帯設備（管理事務所、ゲート、フラップ、精算機など）を建築した場合でも、賃貸借の主たる目的は駐車場として利用するためであって「建物所有を目的とする」ものではないからです（賃貸借契約書において建物所有目的でない旨を明記し、賃借人が建築予定の付帯設備があれば全て列記して契約終了時の撤去義務を明記しておくべきです）。

　駐車場の賃貸に借地借家法が適用されないことで、賃貸人は、賃貸借契約の解除権という最強の武器を利用できるようになります。

　ちなみに借地借家法が適用されると、賃貸人に有利な契約終了には正当事由が必要になるため、契約期間中の契約解除も事実上できなくなりますし、契約期間満了後であっても契約更新を事実上強制されることになります。

▼賃料の値上げが言えるか？

　では、賃料の値上げは法的に問題ないかですが、駐車場においては解除権を行使できる関係で、賃貸人が駐車場の賃料を値上げしたいときは「値上げに応じなければ契約期間が満了する時点で明け渡してもらうことになります」と合法的に言えるようになります。

　あるいは、賃貸借契約書に賃貸人の解除権（●か月前に予告すれば契約期間中であっても解除できる）が明記されていれば、「値上げに応じなければ契約を解除しますので、●か月後の●月●日に明け渡してもらうことになります」と言えるようになります。

▼マンション付属の駐車場

　青空駐車場ではなく、アパートやマンションの賃借人のための駐車スペースとして敷地の一部を提供している場合はどうでしょうか。

　この場合はアパートやマンションの賃借目的のために通常必要であると客観的に認められる範囲であると認定され、駐車スペース部分にも借地借家法が適用される可能性が高まります。

　そのため、駐車スペース部分に借地借家法を適用させたくないのであれば、駐車スペース部分の賃貸借契約書を別に作成し、アパートやマンションの賃貸借契約書に駐車スペース部分の賃貸借契約は全くの別契約であり、借家契約には駐車スペース部分は含まない旨を明記し、駐車スペース部分にまで借地借家法が適用されないと裁判所に判断してもらえる可能性をできるだけ増やしておくべきです。

　このように、純粋な駐車場の賃貸借契約と言える場合には借地借家法は適用されないため、賃貸人は、契約解除権を武器に賃料の値上げ交渉を有利に進めることができます。

　一方で賃借人は、値上げ要求を拒否すれば賃貸借契約が終了して駐車スペースを利用できなくなることから、駐車スペースの利用継続を希望すればするほど値上げに同意せざるを得なくなるでしょう。